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| FOTO: ANGEL MANSO-LA VOZ DE GALICIA |
Recientemente publicaba enlace a la siguiente noticia;
Tras ello, me han
comentado en el Facebook (quizás basándose más en el corazón que en la razón),
que no era justo. A lo que le comenté que no se debería generalizar, y por esto
esta entrada exprés.
No se debería
generalizar, porque puede que cada caso se tenga que tratar de diferente forma,
voy a intentar enumerar algunos de los posibles casos, pero antes de nada voy a
explicar que implica una licencia de obra.
Cuando la
Administración te concede una licencia de obra, asigna un plazo de comienzo de
6 meses (tras concesión de licencia) y 24 meses para finalización (estos plazos
varian en función del tipo de obra). Transcurrido los plazos se puede solicitar
una ampliación de licencia (con el consiguiente gasto de tasas y nueva
licencia). Algunas Administraciones admiten solicitar una paralización temporal
de las obras (paralizando el plazo de ejecución).
Si un promotor, deja
transcurrir los plazos de ejecución estipulados en la licencia y abandona la
obra a su suerte, pues debe asumir las consecuencias que incluso podrían ser
las de demolición, con costas al promotor.
Ahora comenzamos con
posibles casos y como se deberían tratar (quizás).
1.- Autopromotor, es
decir, un particular que ha comenzado a construir su vivienda y por diferentes
causas ha tenido que parar la obra.
Dicha obra se puede
encontrar en fases tempranas (sólo estructura), por lo que le pueden apercibir
que continúe con la obra y la finalice.
Puede ser que dicho
autopromotor no pueda continuar con la ejecución bien porque le han suspendido
la hipoteca bien porque no puede afrontar dicha ejecución.
Posibles soluciones
serían:
- La venta de la parcela con proyecto y licencia (esto si se ha preocupado de mantenerla al día), sino, parcela con vivienda en estructura (habría que ver si se puede mantener o no dicha construcción ya que puede haber cambiado el Plan de Ordenación y dicha edificación ya no se puede ejecutar como estaba previsto).
- Demolición de lo ejecutado y mantener la parcela como propiedad.
- Continuar con la construcción, dando prioridad a la envolvente, de forma que exteriormente la vivienda esté acabada acorde con el entorno cercano, y ejecutar el interior al ritmo que le permita la economía (ajustándose a los plazos de licencia y/o ampliaciones).
- A día de hoy existen subvenciones para acabar los exteriores de viviendas, pero se restringen a viviendas construidas años atrás donde lo habitual era hacer la vivienda por fuera y dejarlas de ladrillo y fibrocemento por fuera. ¿podrían ampliar las subvenciones para acabar viviendas de reciente ejecución?...bueno, yo es que soy un poco anti-subvenciones, ya que parece que si el Estado no nos paga las cosas no lo hacemos, y es una costumbre un poco mala. Sólo digo que si tienes tu vivienda bien acabada por dentro, el acabado exterior es un bajo porcentaje de gasto en relación al resto de ejecución, y por lo tanto no se acabaron (en gran parte) porque no se ha querido.
- También puede que realmente la vivienda esté relativamente acabada en un alto porcentaje de obra, la solución para este caso obviamente es la de flexibilizar su acabado.
Sé de casos en los que nuevos Autopromotores han comprado al Banco malo, viviendas unifamiliares en construcción con licencias caducadas, con la intención de acabarlas, pero se están encontrando grandes problemas en los Ayuntamientos, los cuales les piden que soliciten nuevas licencias con adecuación a las nuevas normativas surgidas recientemente durante la crisis.
Esto realmente no ayuda en nada, dichas viviendas siguen sin acabar o incluso están nuevamente a la venta ¿Se ayuda desde la administración?..puede que necesitemos un supuesto nuevo de licencia que ayude a revivir y acabar las obras.
2.- Sociedades promotoras, aquí tienen cabida grandes promociones de viviendas y la pequeñas.
Probablemente estas
grandes o pequeñas obras inacabadas tengan las sociedades embargadas o
navegando en un mar de deudas, con un porcentaje muy alto de desaparición.
Las embargadas
tienen las propiedades en manos de entidades bancarias, y por lo tanto para mi,
son los responsables de dichas obras.
Posibles soluciones
serían:
- Lo embargado, los bancos tendrían que ejecutar las obras o las demolerlas (pero no pagan ni los gastos de comunidad en los edificios, ¿van acabar las obras?), por lo que queda la demolición subsidiaria.
- Para los casos en los que las promotoras aún subsistan, pues el apercibimiento de acabado de obra (siempre que tengan la licencia la día), y posterior demolición subsidiaria.
- También aquí, nos podemos encontrar casos en los que la promotora quiere reanudar las obras, pero ha cambiado el Plan de Ordenación, y el edificio con licencia (habitualmente caducada) ya no se puede construir. ¿Y qué hacemos con un edificio en estructura y que ya no se puede continuar porque no cumple con el Plan de Ordenación?, pues lo que los ayuntamientos están pidiendo es su adecuación , que pasa por su demolición casi total. Esto ya no sale rentable al promotor, y por lo tanto abandona las intenciones de acabarlo, dejando un esqueleto a la vista hasta que la Administración decida tirarlo de forma subsidiaria.
3.- Viviendas Unifamiliares Incabadas desde hace "lustros"
En este supuesto tienen cabida esas viviendas ejecutadas habitualmente sin licencia, sin proyecto, sin técnicos, en las que lo primordial fué acabarlas por dentro, dejando sus fachadas en ladrillo y las cubiertas en fibrocemento.
¿Soluciones?, creo que han tenido tiempo y tiempo, aún así;
- Aprovecharse de las diferentes subvenciones que viene sacando la Xunta para acabar estas edificaciones. (OPCION 1, OPCIÓN 2 entre otras)
- Acabarla por cuenta propia, creo que el gasto en relación a la obra ejecutada es mínimo, y además se puede aprovechar a ejecutar un SATE (habitualmente estas viviendas carecen de aislamiento), con ello no sólo se acaba la vivienda sino que se mejora la eficiencia térmica. Para la cubierta con colocar teja sobre lo existente ya se cumple con los requisitos de acabado.
- Acabarla de forma subsidiaria.
¿Debería la
administración flexibilizar las condiciones para reanudar las obras
inacabadas?, yo pienso que sí, pero en función de la fase en la que se encuentre la
obra. Pero, también se deberían haber preocupado los Autopromotores y Promotores de mantener al día las licencias.
Una edificación en
estructura tiene un alto porcentaje de posibilidades de acabar demolida (sobre todo en función de los años que lleve expuesta a las condiciones meteorológicas) frente
a una con la envolvente ejecutada, ese es mi criterio.
Acabar diciendo que una vivienda inacabada, no tendrá final de obra y por lo tanto no tendrá licencia de primera ocupación (documento que autoriza y garantiza que cumple normativa), por lo que si te animas a comprar una vivienda de reciente construcción acuerdate de pedir los siguientes documentos:
- Proyecto
- Licencia
- Final de obra
- Licencia de primera ocupación
- Escritura de obra nueva
Si la vivienda no tuviera parte de dicha documentación, o ninguna, se podría regularizar catastralmente y notarialmente (ver este artículo), incluso tras un estudio de la edificación podría verse de legalizar ante el Ayto con un Expediente de Legalización (habitualmente conlleva ejecutar obras).
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