Javier Couce López

Delineante-Proyectista, Colegiado 1.010 del CODELCOR. La satisfacción del cliente es mi meta, día tras día trato de actualizar mis conocimientos adaptándome al mercado para ofrecer un trabajo de calidad. Un Proyecto NO es cosa de uno, la colaboración inter-disciplinar es el futuro.

author

SUPERFICIE ÚTIL Y CONSTRUIDA

Pincha para comentar
En múltiples ocasiones me he encontrado con discrepancias a la hora de elaborar mi trabajo en lo que se refiere a la forma de superficiar, que si incluye esto, que si quita esto otro, no superficies las terrazas...etc.

Existen dos principales superficies a definir en un proyecto (existen más pero en este post me voy a centrar en las más comunes y sencillas);

Superficie construida
Superficie útil

Muchos de vosotros sabréis lo que son y quizás otros no, pero ¿sabeís cuál es la definición de cada una de ellas? (me refiero oficialmente), ¿Quién o qué regula la forma de medir una u otra?.

Pues podemos encontrarnos varios documentos que "regulan" dichos términos y métodos de medición:


"Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos."


"3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100.
En uso residencial, no se computarán como superficie construida los Espacios de altura inferior a 1,50 metros."


"II.10. Superficie útil interior.
Es la superficie de la pieza que puede ser pisada, medida entre paramentos rematados. Del cómputo de la superficie útil quedará excluida la superficie ocupada en planta por cerramientos fijos o móviles, por elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal cuya suma sea superior a 0,1 m², y a las superficies de elementos exteriores como terrazas, balcones y galerías.
Cuando se trate de viviendas en disposición vertical dentro de un mismo edificio, para el cómputo de las superficies ocupadas por elementos estructurales verticales y por canalizaciones o conductos, se tomará el promedio aritmética de los valores correspondientes a las viviendas ubicadas en las plantas inferior y superior"


"Artículo cuatro. Superficie útil.

Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil cerrada.

Del cómputo de superficie útil queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien centímetros cuadrados, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a uno coma cincuenta metros cuadrados.

Cuando se trate de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical, dentro de un mismo edificio para el cómputo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien centímetros cuadrados, se tomará la media aritmética de los valores correspondientes a las viviendas situadas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior al ciento por ciento.

En el caso» de las edificaciones a las que se extienda la protección oficial de acuerdo con el artículo segundo del presente Real Decreto, se entenderá por superficie útil la que resulte de multiplicar la superficie construida por cero coma ochenta."

Es decir, por lo pronto tenemos cuatro formas de definir las superficies, y que conste que podríamos aportar también las definiciones de superficies que muchos ayuntamientos definen en su Normas urbanísticas, es decir, tenemos un popurrí de definiciones y formas de medir.

A esto nos enfrentamos continuamente, a cambios y más cambios, a interpretaciones diferentes de las diferentes administraciones. ¿Os imaganáis lo que es tener un proyecto redactado completamente y tener que cambiarlo por diferencias en la interpretación de una superficie?, ¿Será tan dificil aunar criterios?.

Paciencia es lo que nos queda.
Leer más

SOBRE COSTES EN LAS OBRAS, ¿QUIEN ES EL CULPABLE?

3 comments
Hoy, en el gran grupo Union de Delineantes-Técnicos Competentes (grupo cerrado y sólo para Delineantes Titulados), un compañero (Miguel Ángel) nos copiaba un extracto de un artículo publicado en la web historiasdelahistoria.com, en concreto un artículo titulado "Adjudicaciones de obra pública en la Antigua Roma y la solución para los sobrecostes" de Javier Sanz


"Cuando un arquitecto acepta encargarse de una obra pública, debe prometer cuál será su coste. Su cálculo estimado se entrega al magistrado, y él deja en depósito sus propiedades como garantía hasta que la obra se haya concluido. Una vez terminada, si el precio coincide con su estimación, se le rinden honores con decretos y placas. Si no ha de añadirse más de una cuarta parte de su cálculo, ésta se obtiene del tesoro público, y no se le castiga en modo alguno. Pero si hay que gastar más de esa cuarta parte, el dinero requerido para terminar la obra se obtiene de las propiedades del arquitecto"
Vitruvio 
¿Que opináis?, sería una buena solución ¿no?. Por desgracia los desvíos presupuestarios no sólo se ven en obra pública, sino que también están a la orden del día en la privada. El problema es que en ocasiones los desvíos no vienen por culpa del Técnico redactor del Proyecto, sino que es el Constructor el avispado que ha omitido partidas en el presupuesto de obra, por eso es muy importante estar asesorado desde el principio, es decir, desde el momento que decides hacer o afrontar tu vivienda (por ejemplo), incluso antes de adquirir una finca o propiedad a rehabilitar.

Si te ronda por la cabeza afrontar el "lio" que supone hacerte tu casa no te pierdas estos artículos, donde te explican perfectamente gastos y como afrontar la obra;



 
Leer más

I CONGRESO VIRTUAL BIM

Pincha para comentar
El otro día navegando he visto algo que hace ya un tiempo lo estuve hablando con algún compañero, te preguntarás lo que, pues un Congreso Virtual. Hoy en día cada vez es más complicado poder asistir a un Congreso, profesional, laboral, técnico...etc, por lo que un Congreso Virtual, podría facilitar a muchos profesionales su asistencia.

Seamos sinceros, ir a un Congreso supone bastantes gastos, entre ellos los de desplazamiento y pernocta en muchos casos. Con un Congreso Virtual esto se elimina, e incluso las inscripciones se reducen porque los ponentes tampoco necesitan cubrir los gastos de traslado y pernocta. Otro problema, en el caso de los trabajadores por cuenta ajena, es la necesidad de solicitar ese o eses días, en muchos casos descontados de sus vacaciones, por lo que podría asistir incluso mientras trabaja (en caso de "superiores" enrrollados), ó en su defecto buscar la forma de grabarlo.

El caso es que en su día lo hablamos para llevar a cabo un Congreso de Delineantes, y visto el interés de la comunidad profesional y la de nuestros entristecidos Colegios Profesionales, quedó en el olvido.

Pues los días 27 y 28 de este mes se celebra el I Congreso Virtual BIM, algo que me pareció una estupenda iniciativa, no sólo por ser en streaming sino porque podrá asistir gente de cualquier país.

Tras una primera visita e información disponen de tres modalidades de inscripción Free, Standard y Premium.

Los ponentes son de primera línea en el mundo BIM y de varias nacionalidades;



Mi idea es inscribirme, ya que estaré de vacaciones esos días y posiblemente podría seguir el Congreso, si todo va bien y lo sigo publicaré otro artículo post-congreso con mis impresiones y funcionamiento.

Para inscribiros tenéis que acceder con vuestra cuenta de Facebook, donde después debereis completar una serie de datos y escoger el tipo de inscripción.

El Congreso por lo que veo lo organiza InnovaTraining Center, empresa de capacitación profesional de Perú.

Os dejo los enlaces al I Congreso Virtual BIM

https://www.facebook.com/CongresoBIM/


ACTUALIZACIÓN 07/12/2016

Pues ya he realizado la inscripción, y asciende a 73,61 € (76,50$), es decir, la inscripción con máximo descuento eran 37,23€ (40,00$), el resto de diferencia es el coste del envío de documentación a casa y comisiones de la plataforma de pago Paypal, como veis casi el doble. Sinceramente me pareció excesivo el coste del envío  27,92 €, aunque una vez de apuntarme quería el pack completo, la verdad.

Os seguiré informando.
Leer más

REVIEW "LASER RANGE-MASTER i3" DE LASERLINER

Pincha para comentar
Lo prometido es deuda, recientemente he llegado a una colaboración con www.medicionytopografia.com  para la distribución de productos Laserliner. Medición y topografía es una empresa de venta on-line de reciente creación (entorno a dos años), la empresa está afincada en Coruña, y son distribuidores oficiales de Laserliner, además disponen de otras marcas.

Laserliner es una marca que reconozco que desconocía de su existencia, pero tras informarme y ver tanto la calidad como los precios he llegado a la famosa conclusión de que es un producto BBB (bueno-bonito-barato) con una relación calidad-precio perfecta, y con una gama para todos los públicos, desde un usuario "casero" a un usuario profesional.
Leer más

MANTENIMIENTOS EN LOS EDIFICIOS

Pincha para comentar
Hay por costumbre, cuando se compra una vivienda dentro de un bloque plurifamiliar, olvidarse de mantener las zonas comunes. Incluso suelen ser motivo de discusión entre vecinos, alegando cosas como:

El tejado es tuyo
¿Quien usa la terraza/patio?
Si la humedad la tiene el del cuarto porque la tengo que pagar yo
Yo vivo en un primero, porque tengo que pagar el arreglo del ascensor sino lo uso

Igual alguno de vosotros lo habéis vivido, y a mi no me deja de sorprende como caminos hacia atrás como sociedad, ver como la convivencia se ha transformado en des-convivencia, donde la gente ni hola te dice cuando te cruzas en el distribuidor/portal/ascensor.
Bien, la LOE obliga a entregar el "Libro del Edifico" el cual recoge no sólo los diferentes suministradores, materiales, contratas, técnicos, proyectos, finales de obra...sino que también los mantenimientos a realizar en el edificio para que todo funcione correctamente (vamos a dar por echo que está bien ejecutada la obra).

En ese Libro del Edificio se recogerá una tabla como esta:


Obviamente este es el mantenimiento de la llamada "envolvente del edificio" ya que la edificación también contará con mantenimientos de las instalaciones comunes de ventilación, suministro de agua, gas, electricidad y un largo etc.
¿Quien se tiene que hacer cargo del gasto de estos mantenimientos?, pues obviamente la comunidad al completo, con las correspondientes cuotas de comunidad y/o derramas, ya que cuando uno compra un piso, no sólo compra el espacio donde vive, sino que adquiere un porcentaje de zonas comunes, y así constan en las escrituras, registro y catastro.

detalle de ficha catastral, con m² de vivienda y zonas comunes asignada a una vivienda

Por lo tanto, TODOS, los vecinos deben hacer frente a los gastos de mantenimiento de un edificio, además, adelantarse a los problemas ahorra el tener que afrontar derramas inesperadas.
¿Se harían cargo los seguros de ciertos problemas si vieran que no están cubiertas las hojas de mantenimiento?, yo sinceramente lo dudo.
En muchas ocasiones los problemas de humedades en cubiertas son por falta de mantenimiento, y las comunidades suelen dar parte a los seguros, los cuales afrontan en mejor o menor medida las reparaciones, ¿es justo?, puede que sí, para eso se paga una póliza.

El caso es que adelantarse ahorra:
Derramas
Conflictos vecinales
Problemas constructivos
Si en su edificio no se hace un mantenimiento anual, y no quiere verse en esos problemas, o ya los tiene y necesita hacer reparaciones solicítanos presupuesto de mantenimientos anuales y/o reparaciones.
Leer más