Te dispones a buscar un inmueble a buen precio, buscas y rebuscas por la red, por tu barrio o en núcleos rurales. Estás a la caza de una GANGA ó CHOYO, procedente de la necesidad de venta (tristemente lo que es necesidad para unos es beneficio para otros, así es la vida).
Después de varias semanas, meses o años buscando por fin lo encuentras, una casita en estado semi-ruinoso en un núcleo rural, con una parcela de 700 m² todo por 30.000 €. Parece estupendo, un muy buen precio en un lugar muy tranquilo, típica casa de pueblo y estupenda para rehabilitar.
¿Que no eres de casita, y eres más de ciudad? bueeeeno valeeeee....piso estupendamente situado, cerca de tu trabajo, un tercero, valdría para entrar a vivir "si quieres", pero mejor reformar. Piso de tres dormitorios, salón-comedor, cocina y dos baños, todo por 45.000 €...geniaaaaaal.
Tras apalabrar, tramitas todo en el banco y tienes suerte, HIPOTECA CONCEDIDA, por lo que tramitas la compra del inmueble y liquidas gastos e IMPUESTOS.
Uno de estos impuestos es el IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES, dicho impuesto varía en cada comunidad ya que está cedido a la las Autonomías y oscila entre el 4% y el 8%. Para liquidar dicho impuesto cada uno se practica una Autoliquidación "Auto es porque te la haces tú, tristemente" he aquí la "trampa".
Para cubrir dicha autoliquidación, es necesario indicar el valor declarado, es decir, lo que vale/cuesta el inmueble. Como es lógico se suele poner el importe por el que se adquirió el bien ¿No?, en nuestros supuestos 30.000 € para la casita de pueblo ó 45.000 € para el piso en la ciudad, y pagar conforme a ello.
Bueno pues no es de todo cierto, ya que Hacienda, aplica unos valores mínimos conforme a mercado, basados, para el caso de Galicia, en la "ORDE de 28 de xullo de 2011, pola que se aproban os prezos medios no mercado de determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia para os exercicios 2010 e 2011". , sin olvidarnos del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
¿A dónde quiero llegar con todo esto?, pues que aunque se haya adquirido un inmueble por "X" euros, y se hubiera hecho la Autoliquidación en función del valor de la compra/venta, no estás libre de una futura "y probable" reclamación por parte de Hacienda en lo que al impuesto de TP se refiere, ya que si el valor de tasación en función de las normas a aplicar es superior al precio de compra/venta, has de abonar en función de ese valor.
Creo que con un ejemplo me explicaré mejor;
VALOR DE VENTA VALOR HACIENDA
PISO 45.000 € 60.000€
CASITA 30.000 € 75.000€
Los valores por los que tienes que pagar son los impuestos por Hacienda, en este caso 60.000 € y 75.000 €. ¿Que supone esto?, pues que si en tu Autoliquidación pagaste por el valor de venta, probablemente dentro de 4 años te llegará una carta de Hacienda indicándote que el valor no se ajusta a Ley, y que debes abonar la diferencia MÁS los INTERESES, sí sí, más los intereses de CUATRO años.
El impuesto en Galicia está en el 7%, aunque creo que ahora lo equipararon al 10% de la vivienda nueva (no quiero mentir así que esto último lo digo con la boca pequeña), por lo que;
Según la venta;
VALOR DE VENTA ITP (7%)
PISO 45.000 € 3.150€
CASITA 30.000 € 2.100€
Según la Ley y/o tasación de la administración;
VALOR DE VENTA ITP (7%)
PISO 60.000 € 4.200€
CASITA 75.000 € 5.250€
Cantidad pendiente de ingresas a favor de Hacienda
PISO: 1.050€
CASITA: 3.150€
Cantidades a las que hay que sumar los intereses de demora, por declarar mal el valor.
Así que imaginaros, que estáis es vuestro pisito/casa tranquilamente, después de varios años de reformas y quebraderos de cabeza para cuadrar los euros y poder hacer lo que el piso/casa necesitaba, os llega una carta certificada de Hacienda en la que os dicen que le debéis 3.150€ más intereses. Creo que seguramente se os cortará la comida ¿No?..pues ya lo sabéis, hacienda tiene 4 AÑOS PARA CONTESTAR, tú tienes 10 DÍAS HÁBILES para presentar una tasación contradictoria del valor del inmueble.
Cabe indicar que los valores aportados son imaginarios, ya que quería contar más bien el hecho, y no tanto un caso concreto.
Un consejo, si la vivienda necesita de reforma, sácale fotos del estado en el momento de la compra, ya que implica un valor minorativo en la tasación.
Si te encuentras en el caso que te hemos contado, se puede alegar con una Tasación Contradictoria en la que se analizará el estado de la vivienda, el valor real de mercado mediante testigos, incluso posibles errores en el cálculo del valor aportado por Hacienda, contacta conmigo si estás interesado.
0 comentarios :
Publicar un comentario