Hola a tod@s, hace tiempo que no escribo nada (estoy aletargado y sin tiempo), lo que me trae de nuevo por estos lares es consecuencia de un par de "discusiones" que he tenido con dos inmobiliarias.
Los temas que me llevaron a "discutir" fueron dos distintos:
1.- La información sobre los inmuebles a la venta
2.- La inversión inicial para alquilar
Comenzamos con información sobre los inmuebles a la venta
De un tiempo hacia aquí me he fijado en los anuncios de venta de inmuebles, en ninguno o casi ninguno se indican sus condiciones urbanísticas, catastrales o incluso estado notarial/registral.
Lo curioso es que estos datos son realmente más importante que el número de habitaciones y/o baños, os imagináis comprar una vivienda y encontrarse con trámites largos y caros a la hora de comprar, o peor todavía, que compras y te encuentras con una vivienda fuera de ordenación (exceso de alturas, exceso de construcción, fuera de alineación, afecta por una cesión o futura expropiación...), o que la quieres ampliar y no puedes por que la Normativa Urbanística lo impide, o que compras una vivienda de 100 m² en vez de los 500 m² que tiene. O simplemente viviendas sin licencia de construcción y primera ocupación (aunque esto tiene medio solución).
Parece increíble, ¿verdad?, pues estos casos se dan más de lo que crees, y de buenas a primeras ninguna inmobiliaria te informa de ello en sus anuncios, obviamente porque serían muy pocos los interesados en esas viviendas.
Voy a intentar resumiros los puntos que considero más importantes que se deben tener claros (o al menos consultar), antes de comprar (incluso antes de visitar) una vivienda.
1.- Cumplimiento Urbanístico
Se trata de consultar si la vivienda consta de licencia de construcción y primera ocupación. Si se da el caso de que no, se debería consultar la normativa que le afecta y ver si es legalizable (urbanísticamente hablando) o no.
Con esta consulta se concluyen datos como:
- Legal o Ilegal
- Legalizable o No-legalizable
- Fuera de ordenación parcial/total o no
- Afectado por cesiones y/o expropiaciones futuras
- Ampliable o no
2.- Regularización en Catastro
Esta consulta te garantiza que lo que compras, está dado de alta en Catastro o no. En muchas ocasiones las viviendas se van ampliando, y no se notifican dichos aumentos a Catastro, por lo que es muy común que las escrituras figuren menos metros cuadrados (vivienda , parcela) de los que tiene en realidad.
3.- Notario y Registro
Otro de los tramites o documentos en los que puedes encontrar problemas, son las escrituras, muchas veces sin registrar o incluso sin modificar (no hay coincidencia entre lo comprado y la realidad).
Otro punto que el 90% de las inmobiliarias incumplen, es el Real Decreto 235/2013, el cual reza;
"Artículo 5 del Real Decreto, es el promotor o propietario del
edificio o parte del mismo el responsable de encargar la realización de la
certificación energética del edificio, lo que le otorgará el derecho de utilización de
la etiqueta de eficiencia energética. Por tanto es el promotor o propietario del
edificio el responsable de mostrar la etiqueta en toda oferta, promoción y
publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del mismo."
Por lo tanto, como las inmobiliarias no son las responsables de, NO mostrar (casi nunca) la etiqueta en sus anuncios, les da igual que el propietario la tenga o no, y todo por que hasta la firma del contrato no se la van a pedir, y habitualmente hasta que se tiene inquilino no se hace. Cuando es requisito indispensable disponer de ella para poder anunciarlo.
Seguramente ahora te preguntarás por qué son datos, que de primeras, las inmobiliarias no exponen. pues es muy sencillo, porque en muchos casos los inmuebles no están de todo regularizados. Esto no implica que no se pueda vender"
De echo, una vivienda ilegal (urbanisticamente) y por lo tanto sin licencia, ni primera ocupación, ni escritura, siempre y cuando no tenga expediente sancionador urbanístico abierto, se puede regularizar en notario y registro tal como expliqué es este artículo:
Algunos dirán, pero es que si dan todos esos datos los anuncios serían inmensos, sinceramente no lo creo y para ello os dejo un ejemplo, de lo que yo creo que sería un buen anuncio.
La inversión inicial para alquilar;
Es el otro tema que me está llevando las manos a la cabeza, día tras día veo anuncios de alquiler, en los que lo habitual es:
"...dos meses de fianza, mes por adelantado y seguro de impagos a cuenta del inquilino..."
¿Que supone esto?, pues que si quieres entrar a vivir de alquiler en una vivienda de 550 €/mes, por poner un ejemplo, necesitas disponer de 1.950,00 € (324.453 pesetas). Sí, lo he convertido a pesetas para que se vea realmente la animalada, porque ademas de disponer de eso necesitas dinero para vivir el resto del mes.
Esto es la tónica habitual, ¿y por qué?, pues viene dada por la gran cantidad de impagos a los que se enfrentan los propietarios. Propietarios que con el alquiler pretenden pagarse la hipoteca de ese piso, o la de la vivienda en la que viven, y además ganar dinero sin correr ningún riesgo.
He de decir, antes de que empiecen a caerme críticas, que no todos los propietarios son iguales, de echo he llegado yo mismo, a vivir en un piso en el que el propietario no quiso fianza.
Si se tiene un piso en alquiler se corren riesgos; impagos y/o daños (tristemente hay muchos inquilinos incivilizados que no les duele lo que no es de ellos). Lo que no se puede es, NO QUERER CORRER RIESGOS, para esto NO alquiles. El exprimir a un posible inquilino NO es la solución.
Quizás la solución pase por informarse sobre ese inquilino, al igual que en una entrevista de trabajo (a veces) piden referencias, haced los mismo con posibles inquilinos, de esta forma sabrás el comportamiento, la capacidad económica y/o seriedad del mismo.
La ley de arrendamientos marca dos meses de fianza, y lo sé, yo mismo los he pagado (en varios plazos) y no todo junto antes de entrar, esto es voluntad, tanto por el inquilino como por el propietario.
Que los propietarios quieran protegerse ante impagos, me parece correcto. Pero que esa póliza la tenga que pagar el inquilino, me parece ABUSIVO. La protección la quiere el propietario, y por lo tanto es responsabilidad de él pagarla, y sino a correr el riesgo.
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